房價！訪價！啥價？殺價？

【MyGoNews主筆室/方暮晨】合理的房價怎麼計算，很簡單，一是自己算，二是請專家(估價師)算。自己算、免錢！但是不太準(zhǔn)。請專家算，要錢！不便宜，但是很準(zhǔn)。一般民眾買房要請專家算嗎？答案是：不會。因為專家算出來的房價，如果屋主不同意，不賣！那就沒輒。估價師算出來預(yù)售個案的合理房價，建設(shè)公司不買單，那也沒輒！所以，房仲、代銷業(yè)者，通常都不會白目的找估價師去計算手中的個案，但是，估價師在計算房價、地價，通常真的很準(zhǔn)。
 

估價師計算房地價 可被市場「認(rèn)可」


合理房價的計算有「房價/租金比」、「房價/所得比」兩種方法可以計算，這些方法是給一般民眾簡易計算的，這市場有一種職位叫做「不動產(chǎn)估價師」，這個職位的人，是要經(jīng)過國家級考試合格後，發(fā)給正式認(rèn)證資格的，這些人依照專業(yè)的估價原理與原則，所計算出來的房價、地價是被認(rèn)可的。不過，這些人的估價報告，多半是企業(yè)主或者是收入金字塔頂端人士在使用，一般民眾比較少用估價師的專業(yè)報告，因為費用並不便宜。

「不動產(chǎn)估價師」是學(xué)有專精的估價人員，臺灣的不動產(chǎn)重大交易，尤其是股票掛牌上市、上櫃的公司的不動產(chǎn)交易，都被要求一定要透過估價師出具專業(yè)的評估報告，因此，這些專家研判、計算出來的「價格」，通常都是金融機(jī)構(gòu)接受的價格，是可以被市場「認(rèn)可」，但是，這些具有專業(yè)且合理的價格是怎麼樣計算出來的呢？
 

估價師三法 成本、收益、比較法


估價師判斷房價水準(zhǔn)最常用的估價法則有3種，分別是(1)成本法、(2)收益法、(3)比較法，一件標(biāo)的物同時用這3種方法計算得出來的均價，就是「合理房價」，不過，這樣的計算方式通常比較專業(yè)，而且必需要支付費用，除了社會金字塔頂尖的企業(yè)主、高階經(jīng)理人在買房子的時候，會委請估價師進(jìn)行估價之外，一般民眾比較少找估價師。

(1)成本法----簡單的說，這種計算方式就是：土地成本+建築成本+其他成本，計算出成本之後，當(dāng)然就可以讓買方、賣方知道，交易標(biāo)的開價是否合理，土地成本的計算牽涉很廣，住二、住三的容積率、建蔽率不一樣，計算的價格也不一樣，建築樓層高度也牽涉成本，這些專業(yè)的計算之後，成本就出來了。

(2)收益法----這是從收入回推支出的計算方式，這種計算方式與「房價/租金比」的計算方式相類似，不過收益法的關(guān)鍵是每期房子收入的時間折現(xiàn)價值(即所謂的還原率)，算法比簡易的「房價/租金比」還要專業(yè)很多，不是一般民眾能力可以計算出來的，因為租金價格的計算就是一個重要的問題，算錯租金、結(jié)果就會差很多。
 

估價師三法裡面最簡單的一種


(3)比較法----這種估計價法是估價師三法裡面最簡單的一種，就是拿其他同區(qū)域市場裡同等條件成交的案例，作為比較房價、地價的基準(zhǔn)，這是購屋者查訪其他商品價格時，最常使用的方法，不過，這類的比較方法一般民眾比較的價格只能用口頭查訪，很難知道真實交易價格，而估價師的比較法，被比較的標(biāo)的，都是有實際成交價格的。

一件個案委託估價師，如果都利用專業(yè)的查價方式計算，將「成本法」、「收益法」、「比較法」計算出來的價格，再作一次綜合分析比較，所結(jié)算出來的價格，當(dāng)然準(zhǔn)確的機(jī)率就跟著提高很多。

這也是為什麼國內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)在接受大型個案的房屋貸款或土地貸款時，都希望能有一份估計師出具的「估價報告」作為徵信，畢竟由國家認(rèn)證的估價師所做出的報告，是具有參考價值的。